Pour les parents bienveillants et possédants un patrimoine immobilier inoccupé, il est tentant de proposer à ses enfants de loger gratuitement dans ce bien. Toutefois, une question se pose par rapport à l’avantage financier octroyé. Un récent arrêt de la cour de cassation apporte une réponse à cette question : Loger gratuitement un enfant dans un appartement ou une maison que ses parents lui mettent à disposition n’est pas considéré comme une donation indirecte.
La cour de cassation considère que les parents qui logent gratuitement un enfant dans un logement leur appartenant réalise un prêt à usage (autrement dît un commodat) qui ne peut être rapportable à la succession : « Le prêt à usage constitue un contrat de service gratuit, qui confère seulement à son bénéficiaire un droit à l’usage de la chose prêtée mais n’opère aucun transfert d’un droit patrimonial à son profit, notamment de propriété sur la chose ou ses fruits et revenus, de sorte qu’il n’en résulte aucun appauvrissement du prêteur. »
Une réponse qui nous a tous étonnée ! Un parent propriétaire d’un logement locatif qui abandonnerait ses revenus locatifs pour y loger gratuitement son enfant ne subirait donc aucun appauvrissement (?).
Sur le même thème, nous pourrions alors nous poser la question du droit de jouissance d’un logement, n’opérant aucun transfert de droit patrimonial, pourquoi valoriser le droit d’usage et d’habitation viager du conjoint comme actif de succession ?
Une réponse donc qui pourrait être contraire à cette dernière règle…
Mais prudence, la seule situation concernée par la qualification de commodat qui permet d’éviter la requalification en donation indirecte est le prêt à titre gratuit d’un logement à son enfant. En cas de loyer minoré la réponse serait différente, ou même lorsque les parents payent le loyer à la place de leur enfant. Dans ces deux situations, l’enfant bénéficie d’un avantage indirecte rapportable à la succession dès lors qu’est établi, d’une part, un appauvrissement des parents et, d’autre part, de leur intention de gratifier.
Pour protéger son enfant, ou l’aider dans ses études, plusieurs options s’offrent à vous. Il suffit de les connaître et d’en maitriser les conséquences.
