Dès septembre 2021, les recommandations du HCSF vont s’imposer aux acteurs du crédit immobilier et elles seront traduites dans une norme juridiquement contraignante.
Cela pourrait profondément remettre en cause le financement de l’immobilier locatif et donc le dynamisme et l’évolution positive des prix de l’immobilier de rendement.
En effet, dans sa définition du taux d’endettement, le HCSF exclu la possibilité pour les banques d’utiliser le calcul différentiel encore utilisé jusqu’à récemment par certains établissements bancaires.
Les quelques banques qui acceptaient encore ces méthodes de calcul particulièrement favorables semblent d’ores et déjà en train d’ajuster leur logiciel interne pour rentrer dans le rang des exigences du HCSF.
Vous allez voir grace à un exemple que le calcul selon la nouvelle reglementation va être préjudiciable pour les futurs investisseurs qui n'ont pas encore remboursé leur crédit de résidence principale ou qui sont encore locataire. En effet, la nouvelle méthode de calcul du taux d’endettement sera particulièrement défavorable…
Prenons la situation suivante :
Monsieur Laurent est locataire. Il paye 800€ de loyer mensuel.
Son revenu est de 3000€ net par mois. Il souhaite investir dans un immeuble locatif d’une valeur de 300 000€ qui génèrera un revenu de 1500€ par mois soit un rendement net de 6%.
Un crédit de 300 000€ sur 25 ans au taux assurance comprise de 1.30%, c’est une mensualité de 1171€.
Un investissement qui à priori permet d’avoir un effort d’épargne nul voire négatif.
Calcul du taux d’endettement pour ce candidat à l’investissement immobilier locatif :
Rappelons que les banques acceptent généralement un taux d'endettement de 33 %, parfois un peu plus selon les profils.
Méthode de calcul du taux d’endettement selon les critères du HCSF
- : (loyer + mensualité du crédit immobilier) / (revenu professionnel + 70% du revenu immobilier locatif ) ; (800+1171)/(3000+1500*0.70) = 48% Avec un taux d’endettement à 48%, le projet immobilier locatif n’est pas finançable.
Méthode de calcul du taux d’endettement selon la méthode du calcul différentiel
- : (loyer) / (revenu professionnel – (mensualité du crédit immobilier – 70% du loyer brut ) = 800 / (3000 -121.82) = 26%. Avec un taux d’endettement à 26% ce projet immobilier locatif est finançable. Malheureusement, le calcul différentiel est proscrit par le HCSF – Et les banques qui l’appliqueraient pourraient être sanctionnée à partir de septembre 2021.
Conclusions : avec la nouvelle méthode de calcul, ce projet n'est plus acceptable par les banques.
Un second exemple avec un candidat investissement propriétaire de sa résidence principale.
Monsieur Laurent est propriétaire de sa résidence principale ; Il a remboursé son crédit immobilier résidence principale et n’a donc plus de charge de remboursement ou de loyer ;
Son revenu est de 3000€ net par mois. Il souhaite investir dans un immeuble locatif d’une valeur de 300 000€ qui génèrera un revenu de 1500€ par mois soit un rendement net de 6%.
Un crédit de 300 000€ sur 25 ans au taux assurance comprise de 1.30%, c’est une mensualité de 1171€.
Calcul du taux d’endettement pour ce candidat à l’investissement immobilier locatif :
Méthode de calcul du taux d’endettement selon les critères du HCSF
- : (mensualité du crédit immobilier) / (revenu professionnel + 70% du revenu immobilier locatif ) ; (1171)/(3000+1500*0.70) = 28%. Avec un taux d’endettement à 28%, le projet immobilier locatif est finançable car inférieur à 33%.
Méthode de calcul du taux d’endettement selon la méthode du calcul différentiel
- : (mensualité du rédit immobilier) / (revenu professionnel – (mensualité du crédit immobilier – 70% du loyer brut ) = 0 / (3000 -121.82) = 4%. Avec un taux d’endettement à 4% ce projet immobilier locatif est finançable.
Notre candidat à l’investissement immobilier locatif est finançable car il est propriétaire de sa résidence principale et n’a plus de charge de remboursement.
